Honnan jött az egyemeletes Amerika?

2024 Szerző: Seth Attwood | [email protected]. Utoljára módosítva: 2024-01-10 21:15

Történelmi áttekintés az Egyesült Államok alvóterületeinek fejlődéséről, amely az iparosodás során kezdődött.

A lakóterületek építése az Egyesült Államokban a területfejlesztéssel és a helyszín előkészítésével kezdődik. A telket egyedi telkekre osztják, előkészítik az utcákat, kiépítik a csatorna- és csapadékcsatornákat, kiépítik az elektromos hálózatokat, a gáz- és telefonvezetékeket, és csak ezután kezdődik a házak építése. Az ilyen telkeket egy cég készíti el és építi be, erről már részletesen írtam, de ez nem mindig volt így.

Ma elmesélem az „amerikai álom” történetét az 1900-as és 1940-es évek során, és megvizsgálom az ilyen építkezés lehetőségeit a lakosság számára pénzügyi szempontból.

1. A huszadik századig a legtöbb lakóterület viszonylag kicsi volt, és a meglévő területek körül a meglévő utcák meghosszabbításával új területek bővültek. A fejlesztőkkel szemben nem voltak kormányzati követelmények. fejlesztő cégek lényegében nem léteztek. Akkoriban csak a város központi részein lévő épületeket szabályozták szigorúan a szépség megőrzése érdekében.

2. A cégek egyedi építkezésre adtak el földet, majd egy telek vásárlása után maga a tulajdonos rendelt magának házat bármelyik építőipari cégtől. Egy idő után világossá vált a telekértékesítő cégek számára, hogy az egyedi telkek helyett sokkal kifizetődőbb lenne kész infrastruktúrával rendelkező területeken földet értékesíteni. Így született meg a "körzetépítés" kifejezés.

3. Az első ilyen típusú kerületek egy részét 1927-ben két független cég építette két építész irányításával - E. Boston Baltimore városa közelében és D. Nicholas Kansas City külvárosában.

4. A kerületek mintegy 6000 házat számláltak, lakosságuk 35 ezer fő. Mivel a fejlesztési terület mindkét esetben igen nagyszabású volt, majd a fejlesztőnek számos új kérdést kellett megoldania a terület teljes infrastruktúrájának kiépítése kapcsán iskolák, üzletek, közeli irodaházak formájában. Ebben az esetben a műszaki és kommunikációs vonalak nem voltak elegendőek, majd az építészek úgy döntenek, hogy bevezetik az első szabványokat a hálóterületek fejlesztésére.

5. Így több építész és építő szövetség is megszületett, amelyek ma a lakóterületek beépítésének legtöbb vonatkozását szabályozzák, ezek az Országos Urbanisztikai Szövetség és az Amerikai Városfejlesztési Intézet. Az építési szabványokra vonatkozó előírások és törvények mellett az egyesületek segítettek az új cégeknek terveket és elrendezéseket készíteni, ami sok tekintetben segítette a potenciális vásárlókat, pl. a cégek elkezdtek mestertervet készíteni a vevők fejlesztésére.

6. A gazdasági válság beköszöntével azonban a lakóterületek beépítésének kérdése átmenetileg befagyott: a legtöbben pénztelen helyzetbe kerültek. A területek további fejlesztésének kérdéseit átmenetileg jobb időkre kellett halasztani. G. Hoover elnök 1929-ben kezdett meghallgatásokat összehívni a lakáskérdésről, abban a pillanatban, amikor a válság még csak most kezdődött, és az építőipari cégek a lakosság fizetésképtelensége miatt kapkodva lefagyasztották az építkezéseket. F. Roosevelt adminisztrációba kerülése előtt azonban nem fogadtak el sarkalatos törvényeket.

7. Akkoriban a házakat azonnal megvásárolták a tulajdonosok, így csak a gazdag és jómódúak engedhették meg maguknak, hogy lakott területen éljenek, ilyen életet még a középosztály sem engedhetett meg magának. 1910 és az 1920-as évek közepe között a bankok magánjelzáloghiteleket adtak jó fizetőképességű magánszemélyeknek 2-5 éves futamidőre, de az ilyen hitelek még mindig „drágák” voltak a középosztály számára. Bár érdemes megjegyezni, hogy az első tömeges lakossági hitelezési kísérletek már 1932-ben történtek, miután a kormány elfogadta a magáningatlan-kölcsönökről szóló törvényt.

8. Már 1933-ban fizetésképtelenség miatt az 1932-ben kölcsönből kapott házakat a tulajdonosok mintegy 1000 naponta elhagyták. Nem meglepő, hogy F. Roosevelt elnök, amikor a Fehér Házba érkezett, a gazdasági fellendülés egyik összetevőjét abban látta, hogy jó lakhatást biztosít a lakosságnak. Az elnöki adminisztráció azt mondta: ha az emberek boldogok otthon, akkor boldogok lesznek a munkahelyükön is.

9. Ezért 1934. június 27-én az elnök által aláírt kormány elfogadja a lakóterületek építésére vonatkozó egyik legfontosabb törvényt - a lakossági magáningatlan vásárlására nyújtott kölcsönökről szóló szövetségi törvényt.

10. Az ország történetében először a lakástulajdonosok tudták 80%-kal megvédeni jelzáloghiteleiket az árak emelkedésétől vagy esésétől, magát a kölcsönt pedig a kormány 15 éves futamidőre bocsátotta ki évi 5%-os kamattal.

11. Maga a program 3 évig tartott, de ebben a három évben a középosztály lakossága először kap lehetőséget külvárosi házvásárlásra, felpörög a lakóterületek beépítése. Ebben az időszakban született meg az "amerikai álom" kifejezés.

12. A program fennállásának harmadik évére a kamatot 3%-ra csökkentették, a hitel futamidejét pedig 20-25 évre emelték, a magasabb kamattal hitelt felvevők pedig refinanszírozáson vehettek részt.

13. Az építkezés felerősödésének következő szakasza a második világháború időszakára esik, amikor fokozatosan kezdtek visszatérni annak résztvevői, akiknek az állam nemcsak segítséget nyújtott különböző támogatások formájában, hanem jó munkát is biztosított.. Mindig a háborús veteránokat vették fel először. Ez az elv egyébként ma is érvényes. A katonák otthonának építése még jobban felgyorsult az 1944-es veteránsegélytörvény, vagy az úgynevezett „katonai személyzet jogairól” szóló törvény után, amely alacsony kamatozású jelzálogkölcsönt garantált az államtól ingatlanvásárláshoz a hadsereg lejártakor. a katonai állomány szerződése és elbocsátása.

14. Kaliforniában kezdenek virágozni az első hatalmas, teljes infrastruktúrával rendelkező városrészek, ahol 1941 és 1944 között 2300 ház épült háborús veteránok számára.

15. Ebben az időben a cégek a már megszokott elrendezésben kezdik meg a kerületek építését, parkokkal, irodaházakkal, iskolákkal, üzletekkel, óvodákkal.

16. A hálóterületek már nem kerületek, hanem önálló önkormányzati egységekké válnak, saját névvel, irányítószámmal, telefonszámmal. Az ilyen területek lakosságának nagy része a városon belül dolgozik, de a lakosság egy része közvetlenül az ilyen területeken belül kap munkát. A kisvállalkozások kezdenek elterjedni a városok központjából a külterületekre, ami tovább fokozza a lakóterületek fejlődését.

17. Ezzel párhuzamosan kezdenek szigorodni a földhasználat követelményei, az első ilyen törvényeket még 1909-ben fogadták el. A törvények elfogadásának célja elsősorban a hálóterületek tisztán tartása és rendezettsége volt. Például tilos volt a gyárakat a lakóterületek 20 km-es körzetében elhelyezni. A pufferzóna az irodaházak vagy raktárak, valamint az üzletláncok voltak.

18. A földhasználatot szabályozó törvények elfogadásával az építtetők visszatértek a hálóterületek kialakításának felülvizsgálatához, valamint otthonosság és szépség megteremtéséhez, nemcsak parkövezetek formájában, hanem a kialakítás javítása formájában is. házak és utcák tervezése, mesterséges tározók és rekreációs területek kialakítása.

19. A következő részben az amerikai közlekedési rendszerek evolúciója alapján mesélek a hálóterületek alakulásáról, majd a hálóterületek kialakításáról és elrendezéséről.

A fényképeken Houston egyik külvárosa látható.

Az Egyesült Államok iparosodásának kezdetével sok család kezdett a külvárosokba vándorolni. Ennek két tényezője volt: egyrészt a vezető nagyvárosok ipari és forgalmas óriásokká váltak, sok lakos kényelmetlenül érezte magát a zaj és az ipar között. Másodszor, ott volt a Ford és az utak, amelyek eltörölték a tömegközlekedéstől való függőséget és a munka melletti lakhatás iránti igényt. Egy romantikus, csendes külváros egy magánházzal, csendben és zöldben körülvéve, sokak álma és egy ideális élet képe, „amerikai álom” lett.

1. Egyébként jóval az autók és utak tömeges megjelenése előtt, az 1800-as évek közepén már készült néhány építészeti vázlat és a hálóterületek elrendezése. Az Egyesült Államokban az egyik első ilyen témájú munka Andrew Downing "A Course in Theory and Practice of Landscape Gardens" című könyve volt. Ebben a könyvben Andrew leírta a hálóterületek elrendezését és felépítését, illusztrációkkal és sok apró részlettel, mint például a fák ültetése vagy az utcák kialakítása. De maga ez a mű nem volt az első ezen a területen, Nagy-Britanniában ekkorra már elég sok építészeti és mérnöki esszé, könyv jelent meg ebben a témában. Bár maga az ötlet egyáltalán nem volt új, az első külvárosi terület Brooklynban épült még 1819-ben. A 60 hektáros területen több egyenes sikátor volt, 50 x 100 láb méretűek. Az 50 méteres telek egyébként ma is az egyik legnépszerűbb a magánlakáspiacon az 55 és 60 méteres telkek mellett.

2. Ennek a könyvnek az értéke abban rejlett, hogy Andrew megmutatta a lakosságnak (és nem csak az építészeknek és mérnököknek), hogy a sokak által álmodott ház "képből" nem csak nagyon gazdag embereké lehet, hanem a középosztály számára is. A következő néhány évtizedben ez az ötlet a tömegek mélyére fog terjedni. 1869-re Brooklyn egyik legnagyobb külvárosa alakult ki, ahol 500 hektárnyi földet osztottak fel hasonló telkekre. A terület a "Garden City" nevet kapta. A kis házak egyenes utcákon helyezkedtek el, a környéket már kifejlett fák ültették be, kertek, sétálóutak és a mesés élet egyéb apróságai voltak. Ettől a pillanattól kezdve egy ilyen elrendezés kezdett elterjedni Új-Anglia határain túl. 1907-ben egy hasonlóan tervezett negyed jelent meg Kansasben, Village Club néven. De ezeken a területeken volt egy probléma: az egyenes alvó utcák életérzést keltettek egy forgalmas sugárúton, elveszve a falusi ház otthonosságát. A probléma megoldása a levegőben volt, nagyon közel.

3. Az 1890-es évekre teljesen eltűnt a tömegekből az a gondolat, hogy egy magánház valahol az erdőben, szúnyogok között legyen. A régi alapelveket felváltotta az alvó külvárosok tervezésének ötlete, és teljes infrastruktúrával és korszerűsítéssel való megépítése. Így nézett ki az egyik 1884-ben épült terület a Missouri állambeli St. Louisban. Az egyenes utcák jelenléte nem a legjobb megoldás egy hálóterületre.

(Gast litográfiája, Missouri Historical Society jóvoltából, neg. 21508)

4. Ez pedig egy fejlettebb terület, modern elrendezéssel – az építkezés 1869-ben kezdődött Illinois államban, Chicago külvárosában. Foglalkozzunk ezen a területen részletesebben, mert ez volt a terület első tömeges fejlesztése modern formájában, mai elrendezése nem sokban tér el ettől a területtől. Valójában nem ez az első fejlett terület. 1851-ben Ohio államban egy kis tesztterületet építettek íves utcákkal, amely a Glendale nevet kapta. Mindazonáltal a chicagói külvárosi terület volt az első olyan nagyvárosi terület, ahol a mai színvonalnak megfelelő kifinomult fejlesztést terveztek. Először is, a sűrű erdő helyén az építkezés során csak az építkezéshez szükséges területeket vágták ki, így nagyszámú öreg fa maradt érintetlenül. Ráadásul a környéken voltak dombok és egy közeli folyó, amely nagyszerű kilátást nyújtott a területre. Másodszor, az egész területen ívelt utcák tömege volt, ami az elzártság érzését keltette, harmadszor pedig az összes földrészletet nem szokványos, egyenetlen "darabokra" osztották. Ez a megközelítés eltávolította a geometriát és az uralkodó mentén való élet érzését. És végül, negyedszer, a házak tervezése egyedileg készült, és a házak nem ismételték egymást másolatként. A terület főépítésze Frederick Olmsted volt, és az Egyesült Államokban készült tervei a jövőben 29 állam több mint 450 hasonló városrészét tartalmazzák majd.

Így nézett ki a terület, a terület alján lévő szürke festetlen terület a folyó.

(A terv a Frederick Law Olmsted National Historical Site jóvoltából; a fotó a National Historic Landmarks Survey jóvoltából)

5. Az 1930-as évek elejére a külvárosi területek építészeti és tervezési iránya nem elméletben, hanem papíron teljesen kialakult, különféle első kódok és szabványok, valamint könyvek formájában: bekötőutak a gyorsforgalmi utaktól a hálóutcákig, üzletek sora, ívelt csendes alvóutcák, nagyszámú zsákutcával (az autók tranzitáramának elzárására), fákkal és víztestekkel teli nyílt terekkel, nyitott homlokzatú házakkal és egyedi építészettel, de ugyanaz a stílus és az anyagok.

6. Az 1934-es nemzeti lakástulajdonosi törvény véget vetett az üzletnek. Ez a törvény létrehozta a Szövetségi Háztulajdonosok Adminisztrációját. Ki kellett szabadulni a depresszióból, és mindenekelőtt lakhatást kellett biztosítani az embereknek. Ennek érdekében a kormány szabályokat és törvényeket állapított meg a magánszemélyek lakásvásárlásakor történő finanszírozására, az ingatlanbecslésre, a hitelfelvételre és a magán ingatlanbefektetésekre, a magánszektor építésére vonatkozó szabályokat, valamint a magánszemélyek biztosítási kötelezettségére vonatkozó követelményeket. lakások, és az adminisztráció gondoskodott erről a gazdaságról. Steward Mott, az egyik legtapasztaltabb és legtehetségesebb tájépítész lett az adminisztráció vezetője. Ettől a pillanattól kezdve a magáncégeknek kérvényezniük kellett az adminisztrációtól új területek építésére vonatkozó terv jóváhagyását. Az adminisztráció viszont szigorú követelményeket támasztott a városrészek tervezésével szemben, és nem csak házak bélyegzésére kényszeríti a cégeket, hanem szép, teljes fejlesztésű városrészek létrehozását is. 1936-tól 1940-ig az adminisztráció számos rjaikodot adott ki, amelyeknek minden fejlesztő cégnek engedelmeskednie kellett. Vessünk egy pillantást ezeknek az építészettel kapcsolatos oktatóanyagoknak a mai napig érvényes főbb pontjait (kisebb módosításokkal).

7.

1. A magánterületek egészségkárosodás nélküli életvitelre alkalmas helyeken helyezkedjenek el (arról beszélünk, hogy pl. kohászati üzem mellett nem lehet kerületet építeni).

2. A területeket lakhatásra alkalmas helyen kell elhelyezni, a lakosság életének minimális kockázatával (ez azt jelenti, hogy ne építsenek területeket állandó hurrikánok helyén, árvízi vagy szmogzónákban, eggey, hello Louisiana és Kansas).

3. Minden kerületben rendelkezzen a lakosság számára kialakított komplett infrastruktúrával (iskolák, óvodák, kórházak, utak, tömegközlekedés stb.).

4. A területbe be kell vonni az összes szükséges ipari infrastruktúra kiépítését (tisztító létesítmények, csatornázás, nagy esőzések elvezetésére szolgáló vízelvezető csatornák stb.).

5. Előterjesztés a városok körzetesítésére, pl. nem állhat ott, ahol a földet valami másra szánták, például bevásárlóközpontoknak, irodaházaknak stb.

6. Az árképzés védelme, i.e. a házakat egységes terv szerint kell építeni, hogy árvonaluk megközelítőleg azonos legyen, jelentős eltérések nélkül. Erre különböző törvényeket fogadtak el, például a telkek nagyságáról, a telek szélétől való behúzásról (azaz 55 méteres telken nagy házat nem lehet építeni, mivel az bemélyedés miatt nem illeszkedik), az anyagok minősége és típusa.

8.

7. Komplett pénzügyi terv a terület működtetésére - pl. a fejlesztőnek egyeztetnie kell a terület fenntartásával kapcsolatos összes pénzügyi kiadást azzal a várossal, amelynek a területet bérbe adják. Ez magában foglalja a terület fenntartásának, az összes infrastruktúra karbantartásának költségeit, a javítások költségeit, a közvetlen bevételt nem termelő iparágak, például a játszóterek, sportpályák költségeit, vagy a szépítés költségeit. Ezen számítások alapján került kiszámításra a környékbeli tartózkodási adó és a lakásárak emelkedése. Egyébként, aki nem ismeri, a magánház minden tulajdonosa évente fizet adót minden helyi önkormányzatnak. A mai houstoni adók a lakások becsült értékének 3-5%-a. Azok. ha az otthonát a mai piac 500 000 dollárra becsüli, akkor az éves adója átlagosan 15 000 dollár lesz. Ez a pénz a terület fenntartására, iskolákra, útjavításokra stb. A pénzügyi oldalról és a házak értékeléséről a későbbiekben szólok.

8. A szabvány tartalmaz még számításokat az utak építésére, sávjainak számára, az utak építészetére, ívekre, emelkedőkre, lejtőkre, tömbméretekre, parkok és sportpályák meglétére, a terület öntözésére, csatornázására, villanyszerelés stb.

9. Ez az a fajta rendetlenség, amit az újonnan létrehozott adminisztráció néhány év alatt csinált. Most kedvezőbb beruházási feltételeket kaphattak az építtetők, sok építési probléma, valamint a városi hatóságok és az építtetők közötti egyeztetés megoldódott. Ráadásul Mott rá tudta kényszeríteni a szövetségi kormányt, hogy hozzon törvényeket a görbe utcákon. Hadd emlékeztesselek arra, hogy New York felépítése óta a mérnökök nagyon beleszerettek az uralkodóba, és fogalmuk sem volt arról, hogy még mindig létezik olyan, hogy iránytű. Így minden, amit közvetlenül meg lehetett tenni, közvetlenül megtörtént, és a kanyargós utcákat szenzációként és áttörésként fogták fel a jövőbe. Valójában az íves utcáknak számos előnye van az egyenesekkel szemben, először is, mint fentebb említettem, hangulatos légkört teremtenek, és elveszik azt az érzést, mintha egy forgalmas utcában élnénk. Másodszor, az ívelt utcák sokkal alkalmasabbak a megkönnyebbült területeken, mert Az utak lejtőinek dőlésszöge a dombok körüli kanyarodással szabályozható. Harmadszor, az ívelt utcák csökkentették a kommunikációs és utak építésének költségeit helyenként megkönnyebbülten. Végül biztonságosabb forgalmat teremtettek, mert a kollégiumi körzetekben erősen visszaesett a kereszteződések száma, vezetés közben megnő a sofőr figyelme. 1940-től törvényesítették a kanyargós utakat, amelyek mára a hálóterületek kialakításának egyik követelménye is.